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历史建筑也要跟上新时代,如何评估才能充分发

时间:2019-04-03 11:02
 
 
导语
 
现代建筑评估起来相当不容易,历史建筑的评估难度就更高了,那世联评估是如何进行这项工作的呢?
 
01
 
历史建筑的定义及特殊性
 
历史建筑是指经政府部门确定公布的能反映历史风貌和地方特色,具有保护价值的建筑。
 
但历史建筑与文物保护单位及不可移动文物的建筑物、构筑物又有一定区别:文物建筑是指具一定文物价值的建筑,历史建筑则是具有一定建筑价值的建筑。
 
历史建筑包括军事建筑、宫殿、宗教、祭祀、园林、民用建筑等,本文所探讨的范围仅限于可以自由买卖的民用历史建筑。目前我国对历史建筑有两种保护方式:
 
1、局部保护,即在保留建筑外貌的基础上对结构和功能进行改造。由于历史原因,一批划拨给国有大中型企业使用的历史保护建筑,随着老旧城区改造、国家收储再利用等,开始慢慢通过补交地价款等方式流入市场,势必涉及房地产价值评估问题。
 
2、完全保护,即开展文物式原汁原味的保留,一般用于非民用建筑。
 
与一般房地产价值评估不同,城市历史保护建筑价值评估的特殊性在于:
 
历史价值多样性。以上海为例,有外滩万国建筑博览群(部分用于民用商业、办公),也有“新天地”中成片的旧里、新里(住宅),历史保护建筑可替代性弱,通用性弱,有一定的历史附加值,且类似别墅,整体转让价值远高于分割转让价值。
 
市场的特殊性。房地产价格评估中,评估结果是假定估价对象能合法进入市场为前提、于估价时点的公开市场价值。而在历史保护建筑价值评估中,存在着特殊的交易条件和交易过程,同传统意义上的“市场公开市场”存在差异。
 
最高最佳利用原则的复杂性。房地产估价原则之一的最高最佳利用原则必须满足四个条件:①以合法为前提;②技术上可能;③经济上可行;④价值最大化。
 
要求评估价值应是在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式下的结果,这就注定了历史建筑评估的复杂程度。
 
02
 
历史建筑评估难点
 
从历史保护建筑的特性上不难发现,评估历史保护建筑不仅要考虑其特殊历史背景,还要考虑最佳使用的可能性,这是个复杂的过程。评估历史保护建筑难点主要集中在公开市场价值难以判断。
 
公开市场价值是指估价对象于估价时点在市场上公开出售并按以下条件可取得的合理价格:
 
买卖双方最大限度追求经济利益,不因任何特殊利益抬高或降低房地产的真实价值;
 
有一段合理的交易时间,而不是急于出售或购买等特殊交易时间;
 
在此期间房地产市场保持稳定;
 
买卖程序符合国家法律规定。
 
这类房产的可类比实例很少,而且市场又是一个特殊的、不完全的市场,由于买卖双方的特殊情感和目的导致成交价格存在不确定性,但为了得到一个客观的公开市场价值,评估结果是需要有假定限制条件的。如何探究到这个假定限制条件下的公开市场价值存在较大难度。
 
03
 
探究城市历史保护建筑市场价值
 
主要评估原则
 
独立、客观、公正原则:要求居于中立立场,实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理价值或价格的原则。
 
合法原则:在对历史保护建筑进行评估时需要注意的是,在确定估价前提时一定要结合当地历史建筑保护的相关规定,是否允许改变用途、是否允许进行改造,允许改造的程度和深度等。
 
最高最佳使用原则:要求评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
 
评估方法的选择
 
《房地产估价规范》规定:有条件选用比较法进行评估的,应以比较法为主要的估价方法;收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法;具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。
 
04
 
案例分析
 
上海公平大楼
 
上海黄浦区滇池路81号——公平大楼,上海市外滩风貌保护区第五批优秀历史建筑,欧式古典主义风格建筑,六层钢筋混凝土结构,建筑面积5,834平方米。
 
1922年建造,原国民银行曾设于此。1956年8月起由房管部门管理,建国后为上海边防检查站使用,上海港仅有少数外轮、旅客出入,边防检查由上海市公安局外侨科及上海市公安局水上分局负责,只实施一般的验证和登记工作,21世纪初才置换出去后经营上海曼哈顿商务酒店,目前需改造成写字楼。
 
根据最高最佳利用原则及测算,宜对大楼在保留原始风格、框架结构情况下进行修复、装饰装修改造,改为办公用途。
 
经调查咨询,外滩风貌保护区内的老式办公大楼,由于设备相对陈旧,不能满足现代化办公的需求,一般租金水平维持在4-5元/平方米·天;而经过整体修复、装饰装修改造后,如对原有结构加固、原有装饰装修风格进行优化,可通过加建中央空调通风系统、智能化系统、消防喷淋系统提高配套设施功能,改造后一般租金水平可以提升至8-12元/平方米·天。装饰装修改造后房地产价值的增加额远大于装饰装修改造费用,故可采用假设开发法及收益法评估。
 
 
上海静安区南京西路2004号——华山饭店,前身为励志社上海第一招待所。建国初期归解放军淞沪警备司令部第二警备区驻地,后归南京军区管辖做军区招待所,目前空置,需改造成写字楼。
 
经现场查勘,层高在加建中央空调通风系统后将无法达到甲级写字楼标准,各项设施设备都存在一定改造难度,停车位也无法达到标准写字楼标准,改造前周边租金水平维持在3-5元/平方米·天,改造后租金水平可以提升至5-6元/平方米·天,租金提升幅度不大,不足以支撑改造费用,故可采用成本法及收益法评估。
 
05
 
结论
 
历史保护建筑评估是房地产估价的新领域,如何准确评估其价值一直是业界在探究的课题。我们也总结了如下看法:
 
若市场实例符合市场比较法条件时(如上海旧里、新里有较多成交),应首选市场比较法。
 
城市历史保护建筑背后多承载着“历史故事”,这个难以需要根据实际情况判定是否符合“最高最佳利用”的估价前提,是否符合“合法原则”,然后选用假设开发法作为其中一种估价方法。
 
求取历史保护建筑装饰装修改造成本时,应多咨询拥有保护修复技术的建筑工程装饰装修企业和企业的技术人员,应注意改造能否具备现代功能。这对于历史保护建筑评估起决定性作用。

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