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长春评估介绍企业申请破产保护后如何评估房地产

时间:2020-06-22 16:16

长春评估向大家介绍企业申请破产保护后如何评估房地产,接下来我们就一起了解一下吧!


长春评估
 

随着社会主义市场经济的建立,公平竞争、优胜劣汰的市场机制逐渐形成。企业由于经营管理不善造成了严重亏损,不能清偿到期债务,依照《中华人民共和国破产法》,由人民法院宣告企业破产。

 

企业由债权人或债务人申请破产后,应由依法获得资产评估资格的中介机构对破产企业的全部资产进行评估,判定企业是否有可能扭亏为盈或确定企业的清算价格,以利于破产企业资产的拍卖、处理。房地产价值在破产财产中占据绝大部分,破产企业房地产评估的准确性关系到破产清算方案的科学制定,不仅有利于债权人清偿额的合理获得,同时还能有效地减少国有资产的流失。如何搞好破产企业的房地产评估,为清算组提供科学、可靠的房地产价格,以满足破产企业房地产快速变现的要求,已成为估价领域的一个热点问题。

 

1破产企业房地产

 

1.1企业破产涉及的相关知识

 

破产是指债务人不能清偿到期债务时,由法院强制执行其全部财产,公平清偿全体债权人,或者在法院监督下,由债务人与债权人会议达成和解协议,整顿、复苏企业,清偿债务,避免倒闭清算的法律制度。

 

法院据以宣告债务人破产的法律标准称为破产界限,在国外通称为破产原因。从破产的概念中可能看出,破产界限的实质是不能清偿到期债务。“不能清偿”在法律上的着眼点是债务关系能否正常维系,其要点包括:(1)债务人明显丧失清偿能力,即不能以财产、信用或能力等任何方法清偿债务;(2)不能清偿的是清偿期限已经届满,债权人提出清偿要求的、无争议或已有确定名义(指已经生效判决、裁决确认)的债务;(3)对债务在可预见的相当长期间内不能偿还,而不是因资金周转困难等暂时延期支付。

 

1.2企业破产的清算程序

 

企业被依法宣告破产后,人民法院应当自宣告之日起15日内成立清算组,接管破产企业,对公司进行破产清算。具体程序如下:宣告破产—组建清算组—接管破产企业—处理善后事宜—编报破产财产分配方案—偿还债务—报告清算工作—提请终结破产程序—追究破产责任—办理注销登记—追回非法处分财产。

 

在我国破产案件中,对破产人财产的清算分配并不是由人民法院直接进行的,而是由破产管理人即清算组负责进行。处理善后事宜是指接管破产企业后,清算组就应进行破产企业财产保管、清理、估价、变卖、分配,决定是否履行未履行完毕的合同,交付属于他人的财产,追收破产企业在法院受理破产案件前六个月至破产宣告之日期间内非法处理的财产等。

 

1.3属于“破产财产”的房地产

 

破产企业房地产的评估范围应严格界定为“破产财产”,对不属于“破产财产”的企业的房地产不能作为评估对象。根据法律和政策规定,房地产作为破产财产的范围主要有:破产企业所有的厂房、车间、其他房屋和这些建筑物所附属土地、楼间空地、绿地、道路等;破产企业拥有的依法通过出让、转让方式有偿取得的土地使用权。

 

企业无偿取得的划拨土地使用权不属于破产财产;带有公益性质的房地产,原则上不应作为破产财产;已作为担保的财产不属于破产财产,担保物的价款超过其所担保的债务数额时,超过部分属于破产财产。

 

1.4破产企业房地产的处置方式

 

由于破产企业房地产处置的最终目的是用来偿还债务,不同的处置方式对评估结果都有着很大的影响。对有广泛参与度和市场需求的房地产,可选择拍卖处置方式;对市场需求有限的,不可能形成激烈竞争的,可选择竞价转让处置方式;对于产权关系复杂,地处偏僻,贬值严重,面临拆除等无法正常处置的特殊性房地产,宜采用协议转让处置方式,以抓住有限的处置机会;对标的巨大,有实力参与竞争的市场需求者不多的房地产,可选择公开招标转让方式。一种房地产应该采取什么样的方式进行处置,需要评估人员作深入细致的调查工作,要了解该种房地产的功能及市场情况,而不能随意处置。

 

在破产企业房地产处置中要特别注意对土地的处置。目前,我国破产企业的土地使用权大多是以行政划拨方式取得的。在处置划拨土地使用权时,应允许企业在补交一定比率的土地出让金后,将划拨土地纳入破产企业的财产用于清偿债务。根据国家土地管理局1992年3月8日颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第26条规定:“同时兼顾国家、单位和个人的利益,补交出让金一般按不低于标定地价或成交地价的40%交纳,成交地价低于标定地价的,以标定地价计算。”采用这种办法,从短期看,国家做出了牺牲;从长远看,则是必要的,也是可行的。

 

2破产企业房地产评估的特点

 

2.1破产企业房地产评估目的

 

估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途,或者说完成以后的估价报告拿去做什么用,是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者政府、民事行为的需要。破产企业房地产评估结果的最终目的是为破产企业实行破产清算提供房地产价值参考。

 

2.2破产企业房地产评估的行为准则

 

房地产估价的行为准则主要包括:合法性、独立性、科学性和客观性。在评估破产企业房地产时,还必须坚持保守性原则,即评估时应以保守的姿态对待有关技术参数,对具有一定变动幅度的,要取其下限,从而得出比较保守的价格。

 

2.3破产企业房地产评估的特点

 

破产企业房地产变现结果的形成必然受强制交易活动中各种特性的作用和制约,其特点表现在以下方面:

 

(1)时限性。

 

破产企业中的房地产强制在短期内出售变现,用以清偿债务。由于变现时限短,卖主没有足够的时间选择买主,不能形成充分竞争,买卖双方处于不平等的地位,交易价格明显低于公平市场价格。

 

(2)强制性。

 

强制性是法律意志作用于自由贸易的产物,因而房地产所有者或者出让方在单向的、不可逆转的强制力推动下,难于获得满意的出让利益。

 

(3)非完全公开性。

 

破产企业房地产的处置方式主要以拍卖为主,限期拍卖使得强制变现在信息发布的影响力和覆盖面等方面不够充分,以及在时间、地点、方式等方面受到限制。由此,破产企业房地产变现评估价值可界定为:在非完全公开市场假设的前提下,以强制变现为目的的房地产客观合理价格。

 

3破产企业房地产评估

 

3.1评估方法

 

就估价方法中的成本法而言,如果房地产的正常市场价格主要取决于效用,而非成本费用的话,那么房地产的变现价格与该宗房地产开发成本的关联性就很小了。而收益法是将购买房地产作为一种投资,以其收益的现在价值去评定房地产的正常市场价值。作为需要在短期内强制变现的房地产,显然只是一种物业“处理品”。购买“处理品”的投资收益,投资风险应与正常房地产投资有较大区别,从而严重影响年纯收益与资本化率的取值。

 

根据《国有资产评估管理办法施行细则》第四十一条规定:“清算价格法适用于依照中华人民共和国企业破产法规定,经人民法院宣告破产的企业的资产评估。”

 

清算价格法是根据企业清算时其资产可变现的价值来评定其重估价值的方法,其基本原理与方法与现行市价法相似,是现行市价法的一种特例。

 

3.2清算价格

 

破产企业房地产的清算价格是在短期强制变现为目的的房地产变卖中最可能形成的价格。如同房地产公开市场评估价格一样,房地产清算评估价格也是一个理论价格,是专业估价人员对该房地产在以短期强制变现为目的的房地产变卖中最可能形成的价格的模拟和接近。

 

由于资产清偿变现的原因不同,变现时限不同,资产变现的自身条件也不同,从而使清算价格又有了强制清算价格、有序清算价格和续用清算价格三种不同的形式。

 

强制清算价格是指资产所有者在短期内就会失去对资产的控制和支配权,按快速迫售变现的办法清偿债务。强制清算价格与现行市价有很大的数量差距。有序清算价格是指资产所有者在一个适当的时限,将资产进行清算整理,宣传推销,选择买主变现资产的价格。有序清算价格一般比强制清算价格略高些,但低于资产公平市场的现行市价。续用清算价格是指整体资产完整保存下来,作为生产盈利能力出售的清算价格。续用清算价格在本质上与收益现值概念有一致之处。但由于清算本身具有某种强制性,使得续用清算价格明显低于收益现值,但通常高于有序清算价格。

 

公司破产迫售时,可能存在不同的资产业务,其中有部分资产是可以继续生产经营且有利可图的,则这部分资产可按续用清算价格评估,其估价依据可以是现行市价,也可以是收益现值。而有些专用设备或建筑物,则随着企业清理或破产而失去使用价值,这些资产只能按迫售清算价格估价。还有些是可以作为生产要素投入市场的,其评估结果可参照类似资产的变现价格来确定。

 

3.3清算价格评估方法的运用

 

房地产清算价格评估就是采用清算价格标准对房地产在估价时点的客观、合理价格进行估算和判定的活动。而清算价格标准则是用清算价格来衡量资产价格的一种价值尺度标准。

 

在理论上,清算价格的适用方法是价格类比法。价格类比法与比较法的实质相同,均是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价值的方法。所不同的是在可比实例的选择上。在价格类比法中选取的可比实例与估价对象在变现期限、市场的需求等方面存在较大差异,对这些因素的修正主要靠估价师的经验。同一宗房地产因变现期限不同,其交易价格也可能会有很大的不同,比如一套处于正常销售期的写字楼,六个月的变现价格也许就等同于其正常的市场价格;而一个月内的变现价格则通常要明显低于市价;若要求在一周内变现,则其最终的市场实现价格也许会超乎寻常的低。因此,对可比实例修正系数的确定将十分困难。况且我国目前房地产清算市场不活跃,很难选择具有较好可比性的交易参照物。

 

可见,价格类比法在目前的清算价格评估中还缺乏可行性,所以只能另选一种更为实用的评估方法,即清算折扣法。清算折扣法是按既往拍卖、清算的实际资产业务中清算价格与现行市价或重置净价的差距,用一定的统计方法测定一个折扣率(变现率),然后按与被评估资产类似资产的公平市价或重置净价乘上这一折扣率作为该被评估资产的清算价格。这种方法的关键在于适当的折扣率的测定,这通常要求评估人员有比较丰富的拍卖、清算的实际经验和相应价格资料积累。

 

确定折扣率时主要考虑购买人的心态,变现房地产价额及其用途,变现时社会经济状况等因素,但这些风险因素的量化是一件十分困难的事。比较实用的方法是借鉴房地产短期变现的最后成交价与评估出的正常市场价的比率,同时考虑变现期的长短来确定折扣率。即:折扣率=短期变现成交价格/正常市场价格。

 

这种折扣率的确定方法需要估价师选取房地产短期变现中的相类似的可比实例来确定,充分考虑了市场供求关系的影响,同时又考虑了房地产价额及用途、变现期等综合因素,对破产企业房地产清算价格评估比较有说服力。

 

4结语

 

破产企业房地产评估适用清算价格法,在使用这一评估方法时,必须明确破产企业房地产的产权,明确破产财产的构成范围,对不属于“破产财产”的房地产不能纳入评估范围。在具体的评估过程中采用清算折扣法,这一方法的评估途径为:

 

(1)假设评估对象能在公开市场上实现其正常市场价值,可采用一种合适的标准和方法如收益法,市场比较法,成本法等评估出房地产的正常市场价格。

 

(2)根据企业破产清算的特点及快速变现的风险确定变现价格相对于正常市场价格的折扣率。这一折扣率的确定可以采用市场上已成交的短期变现实例,并考虑变现期限的长短等因素综合取值。

 

(3)将估算出的正常市场价格乘以折扣率即为破产企业房地产的清算价格。

 

清算折扣法在具体操作过程中也存在一些问题:

 

(1)变现期限对正常市场价格的影响难以量化。

 

(2)评估值准确度要求高。破产企业房地产评估值的准确度影响破产清算程序的实施,评估结果事后还要受清算交易价格的实践检验。而评估是模拟市场交易价格,建立在一定的假设基础上,假设条件与真实交易总是有一定的偏差,价格差异难免产生。

 

(3)在确定折扣率时,相似的房地产短期强制变现交易实例较难获取,而对于运用清算折扣法评估而言,折扣率的确定至关重要。

 

(4)我国的企业破产清算制度不完善,相关的法律、法规不健全,在破产清算过程中存在大量难以协调的矛盾,各级政府部门对清算工作的干预严重扰乱了评估工作的进行。

 

破产企业房地产评估在实际操作中还存在较多需要完善和改进的地方。随着市场竞争机制的建立,企业面临破产的境地随时都会发生,对这类房地产评估的研究显得更为重要。企业破产清算制度的逐渐完善也为破产企业房地产评估的研究与实务提供了较好的发展环境。

 

本文链接:http://www.sxslpg.com/news/58.html

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